YOU+公寓 万科厦门被窝公寓 万亿出租公寓市场：厦门被窝公寓为例，租金只要1300元左右。 出租公寓的兴起，一方面是刚性租赁需求得不到满足，另一方面是大量闲置房源亟待升级所造成的。2013年时，整个中国租赁市场规模已经达到2.5万亿元。除了风投等资本，传统的开发商也在进入这一领域。

　　本报记者 张晓玲

　　实习记者 郑凯婷 深圳报道

 

       米雷军、郁亮都在关注的房地产细分领域，出租公寓正在获得越来越多资本的青睐。但最近YOU+国际公寓被爆营销作假，凸显出这个正当红的领域存在的各种隐患和问题。


　　出租公寓的兴起，归根结底，是源于大量年轻的、创业人群的需求，以及存在各种闲置的房产资源。在互联网思维的风靡下，这两者的对接现在才刚刚开始。

　　除了风投等资本，传统的开发商也在进入这一领域，万科高级副总裁、董秘谭华杰对21世纪经济报道记者透露，万科旗下的出租公寓产品名为“万科驿”，其第一个项目是位于厦门的被窝公寓，到今年年底或明年，万科将有望成为集中式出租公寓市场的老大。

　　互联网风潮下的“YOU+们”

　　8月初，一篇名为《YOU+公寓的骗局》的文章将YOU+公寓再次推到了风口浪尖。

　　YOU+公寓的实际居住环境，远低于外界对其重点推广的精装Loft。无论是房屋空间、家具配置、房屋租金、付款方式还是水电费，其性价比之低，成为了网友的“槽点”。

　　对此，互联网行业分析师梁振鹏认为，YOU+公寓之所以会被质疑，很大程度是由于其过分重于营销，却没将用户体验的实质做到位。

　　尽管问题重重，但出租公寓还是如雨后春笋一般发展起来。据21世纪经济报道记者了解，市场上诸如YOU+模式的出租公寓在北上广等人口众多的大城市布局广泛，如蘑菇公寓、优客逸家、魔方公寓、自如寓等。

　　这些公寓大多都是急速成长于2013·2014年。2013年赛富投了新派公寓1.6亿元，华平投了魔方公寓3000万美元；2014年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等长租公寓相继获得资本注入。于今年上半年，青客公寓完成了从400万元、4000万元到近2亿元融资的“三级跳”，魔方公寓则凭借2亿美元的融资成为了行业第一。

　　另外，传统的开发商和中介代理机构也在布局这一领域。我爱我家北京公司在7月初开发了出租公寓领域的新业务，则对上海晟曜资产管理有限公司注资4000万元形成控股，欲发力于租赁市场。

　　作为住宅开发的老大，万科自然也不会错过这一细分领域。2014年开始，万科已经在厦门、广州等地布局推出针对大学生的小户型出租公寓，即被窝公寓。

　　这个市场到底有多大？“目前我国有2.53亿流动人口，占人口总量的17.2%，他们中大部分都需要租房，急剧增长的市场需求，预示着出租公寓行业在未来的发展空间。”魔方（中国）生活服务集团商务发展部总经理陈雷说。

　　从房屋属性和功能来看，出租公寓的火爆一方面是刚性租赁需求得不到满足，另一方面是大量闲置房源亟待升级所造成的。根据58同城中国租赁市场报告，2013年时，仅北京、上海和深圳三地的存量房市场规模高达3000亿元。而整个中国租赁市场规模已经达到2.5万亿元。

　　根据经营模式的不同，出租公寓分为分散式公寓和集中式公寓。分散式公寓是从分散的业主手中收集房源，再对其配置统一的家居设备和服务，即将一间套间拆分为几个单间进行出租。但是政府将此租房模式鉴定为群租房；而集中式公寓房源来自于工业用地，需要批文才能改变物业性质。此前，上海蘑菇公寓就因在拿房阶段没有明确其房源性质，遭到“群租房”认定而被迫将其已改造成型的房屋拆除。

　　谭华杰介绍，在集中式管理的出租公寓领域，目前最大规模的是北京的未来域，有10000套，魔方公寓1500套，you+是500套左右；一些非集中式的出租公寓可以做到20000套，但这些其实属于中介服务领域，不能算在内。

　　谭华杰透露，万科的被窝公寓现在在厦门马上会推广到8000·9000套，今年还会推广在广州的被窝公寓，这样，万科年底或明年就会超过未来域，成为集中式出租公寓市场的老大。

　　出租公寓的费效比奥秘

　　“未来20年，最核心的客户是创客。”谭华杰曾在专访中对21世纪经济报道记者表示，这是一个属于创客的时代，抓住创客的需求就是抓住了未来20年的客群和市场。

　　而对于创客们来说，他们所需要的物业最核心的不是住宅，而是创业者的需求，以及他们的社区。谭华杰说，万科很多产品比如创业园、出租公寓、度假产品等都是服务于创客的，以后还有很多服务将针对创客。

　　出租公寓就是迎合创客们需求的一个产品。它与普通出租住宅的区别在于，瞄准年轻群体，不仅做房屋租赁，还需涉及装修、物业和社交等方面的布置。

　　 出租公寓的成本和盈利如何平衡是很根本的问题。相关数据显示，就相同的100间房间而言，经济型酒店对其投资需达约800万，而出租公寓只需投资约500万；同时，经济型酒店的投资回报周期在5年以上，而出租公寓的回报周期短则1年、长则4年。

　　看起来诱人，但是出租公寓的投资和回报在账务计算上有很多奥秘。

        谭华杰说，万科的做法是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，这个做法跟如家酒店是一样的。因为如果自己盖房子是算不了账的，出租公寓非常便宜，以厦门被窝公寓为例，租金只要1300元左右。